תמ"א 38
בשנים האחרונות הנושא של חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה במתכונת חיזוק המבנה הקיים או פינוי בינוי-הריסה ובניית חדש, הפך לאחד הנושאים החמים בערים בארץ ובמשרדנו נצבר ניסיון רב בטיפול בפרויקטים מורכבים אלה כולל תכנון אדריכלי שמשרת הן את הדיירים והן את היזם, הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 וליווי הבנייה עם פיקוח עליון עד לסיומה.
פרויקטי תמ"א מהווים היום מרכיב חשוב בהתחדשות העירונית של שכונות מזדקנות ומאפשרות שדרוג מראה הבתים, פתרון בעיות חניה ועוד. מאידך גיסא במקומות בהם לא נעשה על ידי העירייה תכנון מקדים לשכונה הכולל התאמת התשתיות לתוספת הדיירים, עלול להיווצר עומס אשר גורם להתנגדות הדיירים לפרויקטי התמ"א. התחדשות עירונית כזו, שאינה רואה את המכלול השכונתי ,אלא רק את המגרש הפרטי, אינה הפתרון המומלץ
תמ"א 38 זו המצאה ישראלית ייחודית שבאה לתת פתרון מימוני לצורך לחזק מבנים קיימים נגד רעידת אדמה צפויה.
הרעיון פשוט - מתן זכויות בנייה נוספות על מגרשים עם מבנים קיימים כשהיזם מחוייב להשתמש בחלק מהתמורה עבור מכירת הדירות לחיזוק ושדרוג המבנה בהתאם לחישובי הכדאיות המיוחדים לכל מגרש. תוספת הזכויות והקלות המיסוי, מוגדרות בחוק והן משתנות לפרקים, כדי לעודד ולהרחיב את האזורים בהם תהיה ליזמים כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקטים.
מאידך, התמורה לעיריות בהן מבוצעים הפרויקטים, מוקטנת על ידי הקלות המיסוי , מה שגורם לבעיה בפיתוח התשתיות ויוצר ניגודי אינטרסים כתוצאה מהעמסת המרחב בדיירים נוספים, הגדלת הצפיפות, בלי שיפור והתאמת התשתיות.
ארגון פרויקטים של תמ"א זה תהליך מורכב מאחר ומעורבים בו גורמים רבים.
ראשית צריכה להיות הסכמה בין הדיירים במגרש שרוצים לעשות פרויקט תמ"א בבניין, הסכמה שהמשמעות שלה היא קלפים פתוחים בין הדיירים והקפדה על שיוויון זכויות.
השנית מציאת יזם/קבלן אמין כלכלית ו מקצועית שיקבל/יקח את ביצוע הפרויקט, יחתום הסכם עם הדיירים כולל ערבויות והתחייבויות ללוחות זמנים.
השלישית לבחור צוות מתכננים הכולל אדריכל, קונסטרוקטור ויועצים נוספים כדי לתכנן את הבניין בתיאום עם הדיירים, היזם והרשות המחוקקת (ועדה מקומית) ולבצע תהליך תכנון ואישור של הפרויקט.
הרביעית והאחרונה - לבצע את הפרויקט בבנייה איכותית ומסודרת תוך עמידה בלוחות הזמנים ובכל ההתחייבויות לדיירים.
בשנים האחרונות הייתי מעורב בליווי ותכנון אדריכלי של מספר פרויקטים של תמ"א 38 בחיפה וסביבתה. צברתי ניסיון רב בהכרת התהליך, מרכיביו ושלביו השונים והעבודה המשותפת מול הדיירים, היזם העירייה והקבלן.
סטודיו הולנדר - 052-6526590, rhdesign@netvision.net.il
