תמ"א 38

למה לי תמ"א ?

בלא מעט ערים בישראל, הפכו צמד המילים: תמ"א 38/ התחדשות עירונית לשיחת היום.

בניין מחוזק בפני רעידות אדמה, תוספת של מעלית, ממ"ד ומרפסת, שיפוץ הבניין, 

החלפת תשתיות וערך הדירה שעולה משמעותית, כל אלו גורמים לרבים לרצות בתמ"א.

ובכל זאת, התהליך מלווה בחששות שלרוב נובעות מחוסר מידע ומהיעדר ליווי מקצועי.

קיבצנו עבורכם את הנקודות החשובות שיעשו לכם קצת סדר בדרך לתוצאה האופטימלית.

אז מהי תמ"א 38 ? 

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, 

שמטרתה העיקרית הוא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.

ע"פ הערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. 

פירושה של הערכה זו היא שבהתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, 

מבנים רבים יקרסו והתוצאה עלולה להיות הרסנית ולגבות מחיר יקר של חיי אדם.

כאן נכנסת לתמונה תמ"א 38, 

שנולדה במטרה להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים ע"י הענקת זכויות בנייה מוגדלות 

וקיצור ההליכים ביורוקרטים לקבלת היתר בנייה ובדרך זו, לעודד את בעלי הבתים לחזק את המבנים שבבעלותם.

תמ"א 38 מוצעת בשתי גרסאות :

תמ"א 38/1 – שבה הבניין הקיים מחוזק, הדירות בו מורחבות ונוספות לו קומות, לטובת הרווח של היזם.

תמ"א 38/2/3 – שבה הבניין נהרס כליל ובמקומו קם בניין חדש, מודרני וכמובן גבוה יותר.

מאיפה מתחילים?

בדיקת היתכנות 

סקרנים לדעת אם יש אפשרות לפרויקט תמ"א אצלכם בבניין?

הדרך הפשוטה ביותר היא לפנות לאנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, אדריכלים, מתווכים, עורכי דין , יזמים ולשאול.  

התשובה לשאלה לפעמים מורכבת וכוללת בדיקת התכנות אדריכלית, כ

לכלית והבנת המדיניות העירונית באזור. אל תמהרו לחתום עם אף גורם,  

אספו אינפורמציה כדי שזו תשרת אתכם מאוחר יותר במשא ומתן עם היזם שיבחר.

 (בדיקת היתכנות לפרויקט תמ"א 38 כוללת בין היתר: היתכנות אדריכלית/תכנונית, 

היתכנות כלכלית והבנת המדיניות העירונית באיזור המדובר. 

לאחר בדיקת ההיתכנות הראשונית (בהנחה שהבניין הוקם עד לשנת 1980) , 

מומלץ להשקיע בשכירת שמאי ואדריכל מטעמכם, עוד לפני התקשרות עם יזם. 

ע"מ לקבל דו"ח מפורט על מהות הפרויקט, להבין היטב מהן הזכויות המגיעות לכם על פי הקרקע הספציפית ומגבלות הבנייה. 

לשלב זה מתווספת גם בדיקת ההיתכנות הכלכלית כלומר עלויות הפרוייקט (בנייה, חפירה גמרים וכו') 

וכן ערך הדירות (חשוב מאוד להיעזר בשמאי מוסמך) נתונים אלו יכולים להיות מועילים ביותר עבורכם במו"מ מול היזם.)

גיבוש בעלי הדירות 

לאחר שהבנתם שאפשר לצאת לדרך, חשוב לארגן את בעלי הדירות ולבחור צוות מצומצם שיוביל את הפרויקט.

במקרה של תמ”א חיזוק המבנה הקיים והוספת קומות: צריך הסכמה של לפחות 66% מהדיירים.

במקרה של תמ”א של הריסה ובנייה מחדש (או פינוי בינוי) צריך הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות.

פרויקט תמ”א 38 הינו פרויקט שונה מהותית מכל פרויקט בנייה אחר, זאת בשל העובדה שנוסף פרמטר חדש וחשוב למשוואה – הדיירים. כמות הדיירים, הרכב הדיירים, לכידות הדיירים, מוטיבציית הדיירים, עבודה בשקיפות ובשיתוף בין הדיירים והיזם כדי להבטיח יחסי ", לכל אלו השפעה מכרעת על הצלחת הפרויקט WIN WIN"

עו"ד מנוסה 

עו"ד בעל ניסיון והיכרות עמוקה עם התחום מביא איתו ידע מקצועי רב ערך. 

הוא מכיר את היזמים העיקריים, יודע מה אפשר ומה ניתן בדרך כלל לעשות בשטח נתון ברשות מקומית מסויימת,

דאגו לשכור עו"ד מנוסה מטעמכם. רוב פרוייקטי תמ"א 38 בישראל מסתייעים בעו"ד מטעם היזם כחלק מעיסקת החבילה. מצב זה יוצר בעיה משמעותית כיוון שאותו עו"ד לא יוכל אף פעם לייצג אתכם הדיירים מול היזם במקרה של מחלוקת. על כן ההמלצה היא לשכור עו"ד שאינו קשור ליזם כזה שבעת הצורך יוכל להבטיח את השמירה זכויותיכם לאורך התהליך כולו. ברוב המקרים ניתן לדרוש מהיזם שישלם את שכר הטרחה של עורך הדין שבחרתם.

מכרז ותוכניות 

לאחר סיום השלבים המקדמים, עורכים השוואה בין הצעות היזמים ומקבלים החלטה להתקדם עם חברה יזמית אחת ע"מ שזו תוכל להגיש בקשה להיתר בנייה. בדיקת החברה כוללת בנוסף לבדיקת ההצעה עצמה את בדיקת החוסן הכלכלי שלה, הניסיון בפרויקטים דומים, הערבויות שהיא מוכנה לתת לדיירים ולוחות הזמנים

עריכת חוזה התקשרות 

בשלב זה, מתבצעות פגישות בין נציגי בעלי הדירות ונציגי החברה היזמית, בהן דנים במפרט הטכני ומגדירים את התמורות המסחריות אותן יקבלו בעלי הדירות. מומלץ להיעזר באדריכל לבדיקת המפרט. לאחר עדכון המפרט הטכני עם הערות בעלי הדירות והאדריכל מטעמם, יעבירו עורכי הדין של הצדדים טיוטת חוזה, ידונו ברמה המשפטית בנושאים כגון הערבויות והבטוחות לפרויקט. בנוסף ידנו בפרטים הקטנים והאחרונים עד לקבלת הסכם מוכן לחתימות.

הכנת תוכניות 

לאחר החתימה על חוזה ההתקשרות יכין האדריכל תוכניות של המבנה המחוזק או החדש לצורך הגשת התוכניות לאישור הועדה המקומית. בשלב זה יכולים בעלי הדירות להיות מעורבים ולהשפיע על התכנון כך שיתאים לשאיפותיהם מהפרויקט בלי לחרוג מהמגבלות הקיימות. לאחר קבלת אישור בעלי הדירות, יגיש אדריכל הפרויקט תוכנית הגשה לוועדה המקומית ויטפל בתהליך הוצאת ההיתר עד להשלמתו

בנייה 

עבודות הבנייה אמורות להתבצע ע"פ תקנים ישראלים חדשים לרעידות אדמה ובפיקוח של מפקח בנייה שנבחר ע"י בעלי הדירות, מהנדס החברה היזמית מנהל ומפקח על הפרויקט מטעם החברה. משך הבנייה נע בין שנה לשנה ומחצה.

תקופת  הבנייה יכולה להיות לא קלה בפרויקטים של חיזוק המבנה מאחר והדיירים מוצאים את עצמם גרים באתר בנייה עם כל הנובע מכך אלא אם כן פינו את הדירה ושכרו מגורים חלופיים.

בפרויקטים של הריסה כולל ההסכם עם היזם מעבר לדירה זמנית ותשלום שכר דירה לתקופת הבנייה

בהצלחה!!!